資産運用 ノウハウの特徴
企業が不動産を持代は終わったという意見も多い。
それらの意見は不動産投信のパワーを軽視している。
一九九一〜九二年に、アメリカでは一五○○行の中小貯蓄銀行が倒産したが、その担保不動産を不動産投信が買収して、大きな利益を得た。
不動産投信から見れば、時価会計制度が導入される直前の今が、スタートのタイミングとしてベストだと私は思う。
合併・統合などの金融再編にともなって、大手銀行の支店の統廃合が進んでいるが、かつて東海銀行渋谷支店が入っていた渋谷のスクランブル交差点に面したビルは、いまやその姿をすっかり変えてしまった。
広告用の大型ビジョンを掲げたビルの二階部分にはスターバックス・コーヒーが入り、一面のガラス越しに若者たちの姿がある。
交差点を行東京・銀座の中央通りに面する松屋銀座店の一角には、二○○○年二月、ルィ・ヴィトンの国内最大店がオープンした。
前身は、東京三菱銀行の支店だった。
この店は、休日には入場制限をするほどの人気だという。
銀行支店の整理・統合は、金融再編とともに加速している。
二○○三年三月までに、みずほファイナンシャルグループ（勧業銀行、日本興業銀行、富士銀行）は国内支店数を、二○○○年三月末実績から四六店舗、ＵＦＪグループ（三和銀行、東海銀行、東洋信託銀行）は同六○店舗、三井住友銀行（さくら銀行、住友銀行）は、同一八四店舗を削減させなければならないという。
一方で、これらの店舗跡を狙っている企業もいる。
ブランド店、コーヒー店、コンビニなどで、いずれもビジネス街の一等地で、集客効果の高いところを狙って続々進出をはじめている。
もちろん、銀行の支店統廃合で空いたビルをリースしたいといっても、テナントが決まらないケースも多い。
賃貸料が高すぎる、広すぎて使い勝手が悪いなどがその理由だそうだ。
不動産の価値は、はっきりと二極化しているのである。
二○○○年秋に日銀が発表した地価動向に関するリポートにも、地価の二極化傾向が取り上げられている。
土地需要の都心回帰の動きや小規模な土地での地価下落を指摘し、「個々の土地の収益性や資産価値の違いが地価により反映されるようになった」と分析している。
収益を生まない不動産に価値などない。
不動産にいかに付加価値を付けるかが問われる時代なのである。
不動産投信が、そういった動きを加速させることになる。
不動産の場合、賃料や事業収入がなければ、もはやそこに価値はないのである。
銀座の一等地だからといって道路に接しておらず、数坪程度の狭い土地では、賃貸することも事業をすることも不可能である。
こんな土地は証券化できない。
不良債権化した不動産の流動化の切り札として不動産投信の登場を待っている企業もあるだろうが、キャッシュフローのない不良債権化不動産の場合は、証券化できるはずもない。
これからは、不動産からキャッシュフローが得られるようにすることが大切になる。
都心部の新築マンションも、オフィスや商業施設、住宅を融合した再開発で空間を有効に利用する手法がいまや主流になりつつある。
マンション供給会社も、分譲専業から総合デベロッパーへ脱皮しようとしている。
各社が協調して再開発に取り組もうという動きが、すでにはじまっている。
急速な資産デフレが続くなかで、不動産会社は各社とも経営の転換を図っている。
マンション事業をフローからストックのビジネスへと変えているのだ。
在庫管理や開発期間の短縮への取り組みに加え、入居者サービスを充実させるなどのサービス強化を図るところが目立っている。
ライオンズマンションを提供している大京は、マンション管理会社において業界初の「大規模修繕工事業務」と「マンション管理業務」両方のＩＳＯ認証を取得オフィスビルも進化している。
「質」の重視が進んでいるのだ。
街づくりを含め、オフィス機能のみに特化した開発から、森ビルが手掛けた「アークヒルズ」や三菱地所の「丸の内仲通り」のような質の高い複合開発に流れが変わりつつある。
住友不動産は、二○一不動産会社をめざすという報道もあった。
不動産投資信託市場への参画を前に、不動産会社は着々と準備をはじめている。
不動産バブルの崩壊で辛酸をなめた不動産業界の危機意識はきわめて強い。
いや、不動産業界だけではない。
建設、ゼネコンなど、バブル期の不良債権が重荷となり、リストラを余儀なくされた企業群が本格的に不動産投信を送りだし、不動産投資信託市場を育てよ。不動産が暴落したままでは景気は回復しないアメリカ製の「市場の論理」や「規制の撤廃」や「ハードランディング」が景気回復の決め手であるとすれば、なぜ本家のアメリカで景気が失速したのだろうか。
日本のマスコミは、しばしば「アメリカ人は消費先行で、家計がマイナスになっているのに、平気で金を使う。
これに対して日本人は、貯蓄好きで、消費を控え、七○○兆円をせっせと貯め込んでいる」という報道をする。
これには大きな誤解があるので、堅実で慎ましいアメリカ人のために弁護して株式を信用するアメリカ人、不動産を信用する日本人アメリカ人は預貯金の代わりに一九○○兆円以上の株式を持っている。
一九○○兆円の株式のなかには、株式投信と年金が含まれている。
アメリカの株価はこの一年間こそ反落したが、大多数のアメリカ人はまだまだたっぷりと含み益を残している。
年金でも、現在の主流となっている４０１Ｋは、積み立てるときに会社が大幅な資金援助をしてくれるから、多くのアメリカ人が貯蓄の代わりに年金を積んでいる。
年金は自主運用で、七○％程度を株式投信の買い付けに振り向けており、株式投資のリスクを冒して蓄積した含み益は自分の財産である。
会社は積み立てに際して資金を援助するが、運用の結果は、成功しても失敗しても、個人の自己責任である。
五○歳を過ぎると年金は自分の持ち分の二五％を融資してくれる。
かくして、アメリカ人は預貯金がなくても、株式や投信や年金を持っているから、老後の不安は少ないのである。
国際的に比較すれば、日本人が株や投資信託をあまり買わずに、ひたすらゼロ金利の銀行や郵便局に現金を預けていることの方が、よほど異常である。
日本の年金は株式を平均で二○％程度しか買っていないが、アメリカでは六五％、イギリスでは七○％を超えている。
日本人は貯蓄好きだといわれるが、その本音では、資本主義も株式会社も、信用していないからではないだろうか。
そもそも年金は、日本経済が将来順調に発展することを前提として、老後に経済成長の果実の分け前に預かるために考案された仕組みである。
だからどの国でも、自国の株式を運用の中心に据えている。
年金が自国の株を買わないのは、自国の将来の経済成長を信用していないからであって、それならば、年金なんて止めた方がよい。
書生論者は常に、すべての株価対策に反対しているが、「市場の論理」に任せるアメリカをモデルにおいているからである。
それならば年金はアメリカ並みに株を買えと主張するかといえば、これにも消極的である。
書生論者は資本主義社会のオピニオンリーグーを自認しているにもかかわらず、株を買わないことがクリーンさの証明だと思っており、内心では株なんてばくちだ、株を買うやつは馬鹿だと思っている節がある。
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